Научете всичко за апартамент



Приложена корекция



Искате да знаете за училищата, за съседите, за проблеми като шума, за бъдещето на блока и какво вероятно ще бъде построено там. Повечето хора не са наясно с това, но можете да получите отговори на тези въпроси - и най-лесният и бърз начин да го направите, не е изненадващо, е онлайн.

ПРИГОТВЯМЕ СЕ ДА ЗАПОЧНЕМ



Добро място за начало е уеб сайт, наречен Oasis, съкратено от Open Accessible Space Information System, който е разработен от коалиция от публични агенции и частни компании и институции за каталогизиране на отворените пространства в града. (Всички уеб адреси се съдържат в списък с продължението на тази статия.)

Но също така се оказа чудесен източник на информация за застроената среда в Ню Йорк. Въведете адрес в Oasis и той ще ви покаже подробна карта на околните блокове, която можете да персонализирате, за да разкриете разнообразна полезна информация, включително собственост на имоти, паркове и други функции. Той ще ви каже полицейския участък, а в случай на къщи и кооперативни сгради също ще даде номера на блока и партидата за адреса, което може да бъде полезно при търсене на друга информация.



Сайтът също така ви казва обозначението за зониране, което засяга друго възможно развитие в района. Той ще даде размерите на имота и ще ви каже размера и квадратурата на сградата. Можете също да кликнете върху имоти в близост, за да разберете собствеността и друга информация за тях. Има и удобни връзки към уеб сайтовете на няколко агенции в Ню Йорк, включително Министерството на планирането, Министерството на финансите и Министерството на сградите.

Oasis дори може да ви покаже въздушна снимка на всяка област в града.

Друга добра отправна точка е порталът за карта на Ню Йорк, до който може да се стигне чрез уеб сайта на града. Тук също можете да включите адрес, за да извлечете карта на района, с връзки към уеб сайтовете на различни агенции, които могат да ви кажат блока на сградата и номера на парцела, полицейския участък, училищната зона и информацията за отдела за сгради. Този сайт предлага достъп до множество ценна информация, включително данни за престъпността на ниво участък от полицейското управление, данни от преброяването и информация за болници, училища и неща като клиники за рехабилитация на наркотици.

Освен това ви позволява да разберете от какво най-често се оплакват бъдещите ви съседи. Порталът има раздел за квартална статистика, който използва информация, извлечена от линията 311 на града, за да създаде един вид kvetch-o-meter. Той класира всеки район на общността по отношение на получените оплаквания за често срещани неприятности като гризачи, шум или безпорядъчни младежи. За съжаление, макар че често е интригуваща, информацията е твърде обширна, за да бъде наистина полезна. Тъй като е организирано от общностна област, доста голяма площ, не е възможно да се знае къде са съсредоточени оплакванията.

Друга полезна отправна точка за вашето търсене на данни е частният уеб сайт, наречен PropertyShark, нещо като сайт за пазаруване на едно гише, който събира информация от редица градски сайтове. Той може да бъде по-удобен за използване от някои от градските уеб сайтове, но в много случаи не ви дава директен достъп до сканирани документи, като актове или подробни резюмета на документи, като строителни планове, които се предоставят от града. Той също така не може да ви каже продажната цена на повечето имоти, които смениха собственика преди 2003 г. Начинаещите може да искат да започнат да търсят в PropertyShark и след това да се разклонят оттам. След като се научите да се ориентирате в основните градски сайтове, въпреки че понякога навигацията им може да бъде разочароваща, вероятно ще оцените по-пълния достъп до информация, която могат да ви дадат. PropertyShark ви позволява да правите шест безплатни търсения на ден, но таксува повече от това. Градските уеб сайтове са безплатни.

Може да бъде завладяващо и пристрастяващо – по информативен или воайорски начин – да видите какво можете да откриете онлайн за квартала и съседите си. Но колкото и да разберете сами, в повечето случаи ще трябва да наемете инженер, който да прегледа дома, който мислите да купите, за да потърсите възможни структурни проблеми или други дефекти. И вие ще искате да накарате адвокат по недвижими имоти да прегледа договора и, в случай на апартамент, да оцени финансите на сградата и да прегледа протоколите на съвета на апартамента или кооперацията.

КОЙ КАКВО ПЛАТИ?

Всеки път, когато се продава апартамент, къща, градска къща или сграда, в града се подава нов акт. Актът показва името на купувача и продавача и от януари 2003 г. колко е платено. Преди тази дата актовете не показват покупната цена, въпреки че цената може да бъде изчислена от данъка при прехвърляне, платен върху сделката. (Вижте полето „Какво беше платено?“ на тази страница.)

Всички документи, подадени от 1966 г. за всички райони с изключение на Стейтън Айлънд, се съхраняват в онлайн формат от финансовия отдел на града в автоматизираната информационна система на градския регистър или Acris. Като въведете номера на блока и партидата на имот в Acris, можете да извикате сканирано копие на акта. Номерата на блокове и парцели за къщи и сгради могат да бъдат намерени чрез Oasis, портала за карти на града или на Acris, като използвате неговия бутон „Намерете адреси и парцели“. Освен това, Acris ви позволява да търсите партидата на отделните апартаменти, но за съжаление тази функция може да бъде неудобна и не винаги работи. (В тези случаи най-лесното място за получаване на номера на партиди за апартаменти може да бъде PropertyShark.)

Можете също да търсите в Acris за скорошни прехвърляния на актове в рамките на цял данъчен блок, добър начин да научите за продажбите на подобни апартаменти или къщи в квартал.

Кооперативните продажби не се регистрират по същия начин в града. Докато купувачът на кооперация плаща данък върху прехвърлянето, нито сумата на платения данък, нито продажната цена се оповестяват публично. Повечето фирми за недвижими имоти обаче имат достъп до база данни с обяви и вашият брокер на недвижими имоти трябва да може да предостави информация за други скорошни продажби в сградата, която ви интересува, или за подобни апартаменти в квартала.

Въпреки това, както за кооперациите, така и за апартаментите, е възможно да направите доста допълнително подслушване на бъдещите си съседи. Acris разполага с богата информация както за апартаменти, така и за кооперативни сгради, включително ипотеки, банкови и съдебни документи, както и запори за неплатени общи такси. Онлайн обратна директория, телефонен указател, който ви позволява да търсите по адрес, като този в ReferenceUSA.com, също може да предостави списък с имената на хората в сграда или поне тези с посочени номера.

КВАРТАЛЪТ

Намерихте апартамента на мечтите си и той е пълен със светлина, с изглед, за да умрете. Но дали ще остане така или е предвидено някаква чудовищна висока сграда да се изкачи от другата страна на улицата и да блокира гледката?

Има няколко източника за информация какво се строи или какво би могло да се строи в града.

Разрешителните за строеж се подават в отдела за сгради и се предоставят онлайн чрез информационната система за сгради на отдела. Въпреки че не е най-лесната система за навигация, ако нещо е в процес на изграждане, то ще се покаже тук. И всички строителни планове, подадени в града, трябва да посочват височината и предназначението на новата структура. Системата може също да ви каже дали даден имот е със статут на забележителност, какво е зонирането и дали има неизяснени нарушения от Сградния отдел или Борда за контрол на околната среда.

Отделът за сгради също има офиси във всеки квартал с компютърни терминали на самообслужване, където обществеността може да търси тази информация.

Но какво да кажем за бъдещото развитие? Системата Oasis може да ви каже обозначението за зониране за конкретен имот и може също да ви покаже снимка на картата на зониране за даден район, въпреки че картите могат да бъдат трудни за интерпретиране. След като знаете обозначението за зониране, можете да отидете на уеб сайта на Министерството на градското планиране, за да разберете какво означава това.

Правилата за зониране обаче могат да бъдат сложни и най-добрият начин да разберете зонирането на имот или район може да бъде да попитате експертите. Отделът разполага с информационно бюро за зониране на третия етаж на централата си на 22 Reade Street, в Долен Манхатън, което отговаря на въпроси лично или по телефона на (212) 720-3291. В мътни случаи може да искате да се консултирате с архитект или адвокат.

Зонирането обикновено използва съотношение на подовата площ или FAR, за да определи максималния размер на сградата. Грубо казано, можете да намерите общия квадратен метър, който може да бъде построен върху много, като умножите FAR по площта на парцела. Например, парцел от 3000 квадратни фута с FAR от 10 може да поддържа сграда от 30 000 квадратни фута, въпреки че други фактори, включително дизайна на сградата и начина, по който тя е разположена назад от улицата, могат да повлияят на нейната височина . Някои райони за зониране също поставят ограничения за височината на сградите. Трябва обаче да се помни, че предприемачите или собствениците на имоти могат да търсят изключения от зонирането, което би могло да позволи по-големи сгради.

Бордът на местната общност може да предостави друг добър източник на информация за планове за развитие в квартал. Можете да се обадите на борда на общността или да присъствате на среща, за да попитате за проекти в процес на работа. Уеб сайтът на града дава списък с общински съвети, много от които имат свои собствени уеб сайтове.

Има и няколко групи за опазване на квартала, които следят отблизо въпросите на развитието. Те включват Центъра за опазване на квартала, Съвета на историческите райони, Обществото за историческо опазване на Гринуич Вилидж, Алианса SoHo, Landmark West! и Асоциацията на Бруклин Хайтс. Седмичните квартални вестници или блогове за недвижими имоти, като curbed.com или brownstoner.com, също са добри места да научите за плановете за развитие.

И накрая, ако има много неща, които подозирате, че могат да примамят разработчик, струва си да проверите в Acris, за да видите дали е продаден наскоро. В някои случаи може да откриете, че предприемач е закупил един или повече парцели с поглед към бъдещ строителен проект.

УЧИЛИЩА

На уеб сайта на Министерството на образованието в Ню Йорк, отидете на страницата „Нашите училища“. В центъра на страницата има училищна директория с формуляр в долната част, където можете да въведете адрес и да разберете за кое училище е райониран имотът. Можете също да използвате страница за „разширено търсене“, за да въведете името или номера на училище, за да получите описание на училището, включително „училищен отчет“, който показва как учениците са постигнали резултати на държавните тестове по английски и математика. Веднъж там, можете да щракнете върху „системата за картографиране“, за да видите местоположението на училището и след това да персонализирате картата, за да показва уличните граници на зоната. (Някои от тези функции, както и връзка към уеб сайта на отдела за образование, също са достъпни чрез портала за карта на града.)

Независимо управляваният интернет сайт insideschools.org също има много информация за училищата в Ню Йорк.

ПРЕСТЪПНОСТ

Уебсайтът на полицейското управление на Ню Йорк, до който може да се стигне директно или чрез бутона „моят квартал“ на портала за карта на града, има раздел със статистически данни за престъпността с данни за всеки участък, актуализирани всяка седмица.

Отделът за наказателно правосъдие на щата Ню Йорк може да ви даде информация за адресите на осъдени сексуални престъпници, които класифицира като „високорискови“. Уебсайтът на отдела предоставя достъп до регистъра на сексуалните престъпници в щата Ню Йорк и ви позволява да търсите по име, окръг или пощенски код.

ДАНЪК СГРАДИ

Можете да проверите дължимите данъци върху собствеността върху сграда или апартамент, да определите дали се дължат забавени данъци и също така да проверите дали жилищна сграда има данъчно облекчение на страницата „Информация за имотите“ на уеб сайта на Финансовия отдел.

Помощ е достъпна в Интернет

Ето някои полезни уеб сайтове:

www.oasisnyc.net

Този сайт за картографиране може да ви каже, наред с други неща, номера на блока и партидата за къща или кооперативна сграда.

gis.nyc.gov/doitt/mp/Portal.do

Порталът за карти на Ню Йорк ви позволява да въведете адрес, за да получите връзки към информация за номера на блокове и партиди, училищни зони, общински съвети, данни от преброяване и оплаквания от квартал по квартал за проблеми като плъхове и шум.

www.nyc.gov

Основният уеб сайт за градските власти осигурява достъп до сайтове на градските агенции и има списък на всички общински съвети и техните сайтове.

a836-acris.nyc.gov/Scripts/CoverPage.dll/index

Автоматизираната информационна система на градския регистър, или Acris, съдържа всички документи, подадени в града.

www.referenceusa.com

Сайтът има функция за обратна директория, която ви позволява да търсите по адрес, за да разберете кой къде живее.

a810-bisweb.nyc.gov/bisweb/bsqpm01.jsp

Сайтът на отдела за сгради показва разрешения за строеж (щракнете върху „работни места/досие“ или „разрешения“), нарушения и друга информация.

167.153.4.71/hpdonline/provide--address.aspx

Сайтът на Департамента за опазване и развитие на жилищата разполага с база данни, която включва информация за жилищни нарушения срещу сграда.

www.nycenet.edu

На сайта на Министерството на образованието на Ню Йорк щракнете върху бутона „Нашите училища“, за да разберете за кое училище е зониран даден имот и да научите за други училища в квартала. Независимо управляван уеб сайт, www.insideschools.org, също има информация за всяко градско училище.

www.nyc.gov/html/nypd/html/pct/cspdf.html

Сайтът на полицейското управление на Ню Йорк предоставя статистически данни за престъпността за всеки участък. Той също може да бъде достъпен чрез www.nyc.gov.

www.criminaljustice.state.ny.us/nsor/

Регистърът на сексуалните престъпници в щата Ню Йорк има адреси и криминални истории за „високорискови“ сексуални престъпници.

nyc.gov/html/dof/html/home/home.shtml

На началната страница на уеб сайта на финансовия отдел щракнете върху „преглед на историята на акаунта“, за да стигнете до „информационната система за имоти“. Тук можете да извлечете информация за данъците върху имотите за сгради или апартаменти.

www.propertyshark.com

Разнообразна информация за недвижими имоти може да бъде намерена в консолидирана форма на този частен сайт.

Какво беше платено?

За продажби на или след 1 май 1983 г. държавният данък върху прехвърлянето е $1 за всеки $250 от продажната цена, така че цената може да бъде изчислена чрез умножение на данъка върху прехвърлянето по 250. Ако данъкът е $1000, апартаментът се продава за $250 000. При продажбите от 1 август 1968 г. до 30 април 1983 г. данъкът беше 55 цента за 500 долара. Умножаването на данъка по 909.1 ще даде близко приближение на цената.

Данъкът често е изписан на ръка върху акт. При продажби от $1 милион или повече, не бъркайте данъка върху прехвърлянето с данъка върху имението, който винаги е по-висок.

Избягната скъпа грешка

ВНИМАВАЙТЕ се от паркинги.

Това е урокът, който Карън Кели, брокер от Corcoran Group, научи, докато работи с млада двойка, която направи оферта през септември за двустаен апартамент на стойност 2,25 милиона долара на 61 Irving Place, близо до Gramercy Park.

Клиентите й се влюбиха в апартамента и бързаха да подпишат договор от страх, че някой друг ще се намеси и ще предложи повече пари.

Но г-жа Кели забеляза, че апартаментът гледа към съседен паркинг и отиде с клиента си, за да разговарят с един от придружителите. Дали гаражът ще остане гараж, чудеха се те, или собственикът е имал планове да го продаде, да речем, на предприемач?

Отговорът, който те бяха изненадани да чуят, беше да. Един предприемач планираше да построи жилищна сграда - сграда, която да блокира три прозореца в апартамента на шестия етаж, който клиентите на г-жа Кели планираха да купят, включително главната спалня.

Г-жа Кели се разпита из квартала, докато не получи информация за архитектурната фирма, която проектира сградата, и след това провери разпоредбите за зониране на уеб сайт, достъпен за брокери на недвижими имоти. Нейните клиенти прекараха нощта в „гугъл в треска“, за да научат повече за архитекта и предложената сграда.

На следващия ден разбраха, че работата по новата сграда трябва да започне преди края на годината.

Нейните клиенти оттеглиха офертата си и докато загубиха мечтания си апартамент, те бяха облекчени, че са пропуснали това, което би могло да бъде майката на угризенията на купувача: страданието през месеците на строителство, докато гледаха как съседната сграда бавно се издига, за да покрие техните изглед. УИЛЯМ НЮМАН

Поправка: 13 ноември 2005 г., неделя В статия миналата неделя за двойка, решила да не закупи апартамент на Ървинг Плейс в Манхатън, защото техният брокер е открил, че предложената нова сграда ще блокира изгледа им, фамилията на брокера е изписана погрешно. Тя е Карън Кели, а не Кели.

Поправка: 20 ноември 2005 г., неделя Статия от 6 ноември за двойка, решила да не купи апартамент на Ървинг Плейс в Манхатън, защото техният агент е открил, че е планирана сграда на мястото на съседен паркинг, погрешно е посочила датата за началото на строителството. Разработчикът казва, че не е определил дата за строителство; не се очаква да започне до края на тази година.